A alienação fiduciária é uma das principais modalidades de garantia utilizadas nas negociações imobiliárias. Nesse modelo, o imóvel é transferido ao credor como garantia do pagamento da dívida, permanecendo o comprador na posse direta do bem. Após a quitação do contrato, a propriedade plena retorna ao devedor.
A Lei nº 9.514/1997, que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, prevê que esses contratos podem ser formalizados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular com força de escritura pública, desde que observados os requisitos legais para registro.
Entretanto, provimentos editados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2024 passaram a exigir a escritura pública para operações realizadas entre particulares, restringindo o uso do instrumento particular a determinadas instituições ligadas ao Sistema Financeiro Imobiliário e a agentes financeiros autorizados.
A medida gerou debates no setor, especialmente em razão dos possíveis impactos sobre os custos, os prazos e a segurança jurídica das transações imobiliárias. Para empresas, investidores e compradores, a exigência pode representar aumento de despesas e maior burocracia na formalização dos negócios.
O tema chegou ao STF, que analisa se os provimentos do CNJ podem estabelecer uma exigência não prevista expressamente na legislação. Até o momento, o julgamento foi suspenso após pedido de vista, permanecendo sem decisão definitiva.
Durante a análise, um dos entendimentos apresentados foi o de que normas administrativas não poderiam restringir direitos assegurados pela Lei nº 9.514/1997, que admite a utilização do instrumento particular com força de escritura pública. Em sentido diverso, há posicionamentos que defendem a obrigatoriedade da escritura pública como forma de ampliar a proteção dos compradores e reduzir riscos nas negociações.
A definição do Supremo deverá trazer maior segurança jurídica sobre a forma de formalização desses contratos e poderá influenciar diretamente a dinâmica do mercado imobiliário brasileiro.
Fonte: Conteúdo elaborado pela equipe da LBZ Advocacia.
